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开发商违约的,认购书中的定金应否双倍返还?

发表时间:2008-10-12 10:09:09 来源:担保法律网 作者:


[案情]
 
    陈某是某公司一名职员,辛辛劳苦工作了几年后打算买套房子。2002年,在经多方考察后,陈某选定了位于一处正在施工建设中的楼盘。在与开发商商定好房屋价格及其他相关事宜之后,陈某于2002年6月17日与开发商签订了认购书,并且交纳了1万元定金。两个月后即2002年8月26日,该项目的开发商因经费不足等各方面的原因导致工程停工。开发商打电话通晓了陈某,要求解除合同,并将1万元取走。陈某找来开发商要求其双倍返还已交定金,而开发商则认为陈某所交纳的1万元系预付款,因此开发商只同意将这1万元原数返还给陈某,双方就此诉至法院。

[焦点]
 
    本案争议的焦点是开发商违约,应否双倍返还认购书中的定金。对此,有以下两种意见:

    第一种意见是陈某所交纳的1万元系预付款,因此开发商只需将这1万元原数返还给陈某,并不需要承担双倍返还定金的责任。

    第二种意见是陈某所交纳的1万元系定金,根据我国《合同法》的规定,开发商应当双倍返还陈某定金。

[评析]

    我国《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”所谓定金,是合同当事人一万,以保证合同履行为目的,于合同成立时或合同没有履行前,在法律规定的范畴内给付对方一定的数额的款项。定金条款的适用一般表现为定金罚则的适用,即给付定金的一方不履行约定的债务,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

    一般说来定金具有以下特点;(1)定金通常表现为一定数额的金钱。(2)定金具有预先给付性,即定金只能在合同履行前交付。正因为定金具有这种预先给付性,所以定金的数额受来主合同标的额的限制,且在主债务履行后定金可以抵作价款或者收回。(3)定金的约定具有约定性与法定性相结合的特点。即定金数额一般由当事人约定,法律并未规定一个确定的数额或者运算方法,但法律规定有关定金的约定必须摘用书面形式且定金的数额不能超过主合同标的额的20%。

    定金主要包括5种:(1)立约定金。该种定金是为了保证双方当事人以后正式订立合同而专门设立的定金。(2)成约定金。这种定金一般作为合同的成立要件。(3)证约定金。即作为合同订立的证据而约定的定金。(4)解约定金。即以定金担保利益的舍弃或行使作为合同解除条件而约定的定金。(5)违约定金。即以定金的没收或者双倍返还作为违约方承担责任的形式而约定的定金。理论上认为我国目前法律对定金的界定限于征约定金和违约定金两种,实践中对定金形式的解释不能作任意扩大。

    定金与预付款两者具有根本的区别:(1)定金的主要作用在于担保合同的履行,而预付款的主要作用是为对方履行合同提供资金上的帮助,从性质上属于履行的一部分。(2)交付定金的协议是从合同,而交付预付款的协议一般则为合同内容的一部分。(3)定金只有在交付后才能成立,且一般为一次性交付;而交付预付款的协议只要双方意思表示一致即可,且依约可以分期支付。(4)定金当事人不履行主合同时,则适用定金罚则;后者则无此罚则的适用。故实践中,当事人在约定领先交付一定款项时,应明确该款项的性质,如果当事人未明确该款项为定金的,则应当视为预付款,而不能滥用定金罚则。

    本案中,陈某为购房与开发商签订了认购书,并交纳了1万元,且在认购书中明确写明1万元系陈某交纳的购房定金。开发商认为这1万元系预付款显为狡辩。因此,开发商违约,应双倍返还陈某定金2万元。

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